2023년 달라지는 부동산 제도

2023년 달라지는 부동산 제도

 

지난해 하반기 시작된 금리 인상과 대출이자의 상승으로 부동산 거래시장에 역대급 한파가 찾아왔습니다. 대출·세금·청약 등의 규제 손질에 이어 수요 진작을 위한 공급대책과 금융·세제 지원 등 거래 안정화 대책이 등장하고 있습니다. 2023년 새해 달라지는 주요 부동산 제도에 대해 알아보겠습니다.

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취득세 과세표준 실거래가로 변경

부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경됩니다. 취득세 과세대상의 실질가치가 제대로 반영될 수 있도록 하는 조치입니다. 개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔으나 2023년 1월 1일부터는 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 합니다.

 

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증여취득 취득세 '시가인정액' 적용

'시가인정액'은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준입니다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 것으로 보입니다.

 

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양도소득세 이월과세 5년 → 10년

배우자 또는 자녀 등에게 부동산을 증여한 후, 이월과세 적용 기간(현행 5년)이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산합니다. 이 경우 취득금액은 높이고, 양도차익은 줄어 양도세가 절세되는 효과가 있습니다. 하지만 2023년 증여건부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나 절세 요건이 까다로워집니다.

 

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무순위 청약 확대

종전에는, 청약시장의 과열을 막기 위해서, 규제지역 내 청약 무순위 신청 시 해당 시, 군에 거주해야 한다는 요건이 있었습니다. 2022년 11월 제3차 부동산 관계장관회의를 거치며 폐지되어 2023년 1월부터는, 누구나 무순위 청약에 참여할 수 있습니다. 예비당첨자 명단을 종전 60일에서 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대하였습니다. 또한 공공분양 청약 시, 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심의 특별공급 기회가 2023년 상반기부터 미혼 청년에게도 주어지게 됩니다.

 

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청년 맞춤형 전세특례보증한도 확대

HF(한국주택금융공사)는 만 34세 연소득 7,000만 원 이하 무주택 청년을 대상으로 청년 맞춤형 전세자금보증을 1억 원 한도로 운영 중입니다. 청년층 금리 부담 완화를 위해 낮은 전세대출 금리가 적용되는 특례보증 한도액을 1억 원에서 2억 원으로 확대합니다.

 

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월세 세액공제율 및 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 한도 상향

서민들의 주거비 부담 완화를 위해 15%까지 월세 세액공제가 확대됩니다. 2023년 연말정산 분부터 총 급여 5,500만 원 이하(종합소득금액 4,500만 원 이하)인 무주택 근로자 및 성실사업장은 세액공제율이 최대 15%로 상향됩니다. 근로소득 총 급여 7,000만 원 이하(종합소득금액 6,000만 원 이하) 자는 기존 10%에서 12%로 조정됩니다. 전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 2022년에 비해 100만 원 높아집니다. 무주택 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중일 경우 400만 원까지 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

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종합부동산세 기본공제금액 상향

종합부동산세(종부세) 기본공제금액이 6억 원에서 9억 원으로 상향됩니다. 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억 원 이하면 종부세를 내지 않아도 됩니다. 1세대 1 주택자의 경우에는 현행 11억 원에서 12억 원으로 조정됩니다.

 

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2 주택자 종합부동산세 중과 배제 및 세부담 상한율 일원화

2 주택자에 대한 다주택 중과세율이 폐지됩니다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2 주택 이상 보유자는 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 과세됩니다. 과세표준 12억 원이 넘는 3 주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아집니다. 주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 세부담 상환율이 150%로 일원화됩니다. 재산세 합산 금액이 1~2 주택자는 150%, 조정대상지역 2~3 주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나, 상한율을 일괄적으로 150%로 낮춥니다.

 

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주거안정을 위한 '특례보금자리론' 출시

기존 보금자리론보다 주택가격 및 소득 요건 등을 완화한 정책 모기지 상품이 출시됩니다. 안심전환대출(주택가격 6억 원 이내, 대출한도 3억 6,000만 원)과 적격대출(주택가격 9억 원 이내, 대출한도 5억 원)을 기존 보금자리론에 통합한 '특례보금자리론'을 운영합니다. 9억 원 이하 주택 구입 시, 연 4%대 금리로 5억 원까지 대출을 받을 수 있게 될 전망입니다. 금리 인상으로 인해 주거비 부담이 가중되고 있는 만큼, 서민과 실수요자들의 주거 안정에 기여할 것으로 기대합니다.

 

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집주인 동의 없이 체납세금 열람

전세계약을 체결한 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 직접 확인할 수 있을 전망입니다. 임대인의 사전 동의를 얻는 경우에만 부동산 소재지 관할 세무서장(국세) 및 지차제장(지방세)에게 열람 신청이 가능했으나, 앞으로는 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 하면 임대인의 세금 체납내역을 볼 수 있습니다. 세무서장은 열람이 이루어졌다는 사실을 임대인에게 통보해 줍니다. 더불어 국세의 경우 부동산 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있도록 시스템이 개선될 예정입니다. 다만, 임대인의 개인 정보의 과도한 침해를 우려해 보증금이 일정 금액을 초과하는 세입자에 한해 적용할 방침입니다.

 

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임차보증금, 경·공매 시 당해세보다 우선 변제

전세 사는 도중 집이 경·공매로 넘어가면 세금이 먼저 변제되고 남은 금액을 배분해 전세금을 돌려줬으나, 앞으로는 '국세 우선변제 원칙'에 예외를 적용해 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있다 해도 세입자의 보증금을 먼저 변제토록 할 예정입니다. 단, 이러한 예외 조항은 임차보증금과 당해세 관계에서만 적용되며 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않습니다.